2025년 6월 28일, 정부는 이른바 ‘역대급 부동산 대출 규제’를 시행하였다. 수도권의 집값 안정을 목표로 한 이 조치는 거센 반향을 불러일으켰으며, 실질적 정책 효과를 둘러싼 논쟁은 지금도 계속되고 있다. 그러나 이번 정책에서 정부가 끝내 외면한 것이 있다. 바로 외국인 부동산 거래 규제, 지방의 미분양 해소 대책, 서민 보호 장치로서의 전세사기 방지다.
정부는 말한다. “이것은 집값을 잡기 위한 고육지책”이라고. 하지만 국민은 묻는다. “그 고육지책은 왜 늘 우리 몫인가”라고. 규제의 사각지대, 외국인 투기성 거래는 여전히 무방비 상태다. 2024년 말 기준 부산 내 외국인 보유 필지는 4,844건에 이른다. 해운대, 수영, 강서구 등 주거 가치가 높은 지역일수록 외국인의 소유 비율이 높아지고 있다. 그들은 실거주 의무도 없고, 대출 제한도 없다.
해외 자금으로 고가의 주택을 여전히 자유롭게 매입하며, 세대와 지역을 막론한 내국인 실수요자는 6억 원이라는 대출 한도에 갇혀 꿈을 접고 있다. 대한민국 국민에게는 기준이 있고, 외국인에게는 예외가 있다. 정의는 기준을 지킬 때 완성되고, 공정은 예외를 줄일 때 완성된다. 지금의 정책은 그 어느 쪽에도 미치지 못하고 있다.
지방을 모른 채 만든 규제는 결국 지방을 잃게 한다. 현재 부산은 거래 위축, 전체 미분양 5,420가구 (준공 후 미분양은 2,596세대), 가격 하락 -1.04% 등 시장 삼극화가 뚜렷해지고 있다. 그런데 정부는 수도권의 논리로 지방을 재단하고 있다. 그 결과, 청년은 떠나고, 고향은 비어가며, 지역의 무너짐은 빨라지고 있다. 우리는 수도권 한 채가 더 절박한 사회를 다시 마주하고 있다.지방에서 태어난 아이가 다시 고향에서 집을 사고 터전을 닦는 꿈이 이제는 사치가 된 사회. 전세사기로 고통받는 청년들의 아픔이 여전히 진행 중에 있음에도, 전세 수요만 더 늘리는 정책이 과연 누구를 위한 것인지 되묻게 된다.
정책은 사람을 위한 것이어야 하며, 그 사람은 서울의 고가 아파트 수요자만이 아니라, 부산의 29살 무주택 청년, 수영구의 신혼부부, 강서구의 세입자도 부산의 건설회사도 포함되어야 한다. 지금 필요한 것은 단속이 아니라 균형이고, 구호가 아니라 실효성이다. 정부는 지금이라도 다음의 조치를 검토해야 한다.
첫째, 지방 실수요자 대상 특별 금융완화 제도 도입
청년과 신혼부부 대상 소득 요건을 완화한 LTV·DSR 우대, 지역 맞춤형 대출 기준 설계, 세금 감면 등이 필요하다.
둘째, 외국인 부동산 거래에 대한 실질명사 규제 도입
해외 자금 출처 신고 의무화, 외국인 자금 조달 감시 의무화, 실거주 의무 부과, 다주택 소유 제한 등 외국인 규제 원칙을 세워야 한다.
셋째, 임차인 보호 장치 강화 및 공공임대 확대
외국인 임대인의 보증금 보험 가입 의무화, 다주택자 보증금 선납제, 내국인 대상 월세 상한제, 지역 공공임대주택 확대가 병행되어야 한다.
넷째, 지역 미분양 해소 위한 금융세제 인센티브 도입
HUG 매입 기준 현실화, 미분양 주택 양도세 면제, 지역별 DSR 유예 등의 조치가 요구된다. 우리는 서울의 가격을 낮추기 위해 부산의 삶을 포기할 수 없다. 지금의 부동산 대출 규제는 청년이기에, 지방에 살기에, 소득이 낮기에 “집을 가질 수 없다”는 메시지를 반복하고 있다.
우리는 잊지 말아야 한다. 주거는 통계가 아니라 사람의 삶이며, 지표가 아니라 눈물의 총합이다. 대한민국은 여전히 중앙정부 중심이다. 지방정부가 아무리 노력해도, 중앙정부가 외면하면 그 노력이 허공에서 사라지게 된다.
지방이 빠진 대출 정책은 공정하지 않다. 외국인 규제가 빠진 부동산 시장은 지속 가능하지 않다.
청년과 서민이 밀려난 시장은 결코 건강하지 않다. 지금 우리에게 필요한 것은 “조정”이 아니라 “책임”이며, “억제”가 아니라 “기회”다. 정부는 지방의 고통을 외면한 채 '수도권 안정'만을 강조하고 있다.
부산의 주거는 서울의 실험 대상이 아니다. 대한민국의 정책은 서울의 균형이 아니라 국민의 형평으로 완성되어야 한다.
정부는 이제, 서울의 마포, 성수, 강남이 아니라 서부산, 동부산 곳곳을 먼저 보아야 한다. 정책은 국민을 가르치는 도구가 아니라, 국민을 위로하고 지켜주는 언어여야 한다. 그렇기에 정부는 숫자가 아니라 사람을, 지표가 아니라 지역의 삶을 먼저 보아야 한다.
